Suchen Sie ein beliebtes Gebäude auf einem großen Immobilienportal, und häufig findet sich dieselbe Einheit mehrfach inseriert — verschiedene Makler, manchmal verschiedene Preise, gelegentlich verschiedene Fotos derselben, zweifellos identischen Wohnung. Jedes einzelne Inserat mag in gutem Glauben erstellt worden sein. Der kumulative Effekt auf Käufer, Portal und beteiligte Makler ist selten für irgendjemanden gut.
Warum Duplikate überhaupt entstehen
Doppelte Inserate sind selten vorsätzlicher Betrug; meist sind sie das Nebenprodukt gewöhnlicher Praxis. Ein Vermieter oder Entwickler gibt dieselbe Einheit auf nicht exklusiver Basis an mehr als einen Makler, und jeder Makler listet sie unabhängig. Eine Agentur veröffentlicht ein veraltetes Inserat erneut, um seine Position in den Portal-Suchergebnissen aufzufrischen, und erzeugt so einen zweiten aktiven Eintrag neben dem ersten, statt das Original zu aktualisieren. Eine Einheit wechselt zwischen Maklern den Besitzer, und das alte Inserat wird nie entfernt. Nichts davon erfordert böse Absicht, aber alles erzeugt dasselbe sichtbare Problem: Dieselbe physische Einheit erscheint einer Käuferin als mehrere verschiedene Gelegenheiten.
Die Vertrauenskosten für die Käuferin
Eine Käuferin, die dieselbe Einheit zu zwei verschiedenen Preisen von zwei verschiedenen Maklern findet, schließt nicht, dass beide Inserate einfach auf unterschiedliche Weise veraltet sind — sie schließt, dass mindestens einer der Preise oder einer der Makler nicht voll vertrauenswürdig ist, und diese Skepsis haftet tendenziell an der Plattform und dem Markt im Allgemeinen, nicht nur am spezifischen Inserat. Widersprüchliche Informationen am ersten Kontaktpunkt sind ein seltsamer Ort, um das Vertrauen einer Käuferin zu verlieren, aber es passiert ständig — und zwar, bevor ein Makler überhaupt Gelegenheit hatte, seinen Wert tatsächlich zu demonstrieren.
Die Ranking-Kosten auf dem Portal und in der Suche
Portale wollen in der Regel kein doppeltes Inventar, das ihre Ergebnisse verstopft, und die meisten haben einen Mechanismus — automatisiert oder manuell —, um Inserate zu unterdrücken, zusammenzuführen oder herabzustufen, die wie Duplikate voneinander aussehen. Eine Agentur, die mehrere nahezu identische Inserate für dieselbe Einheit betreibt, konkurriert mit sich selbst um Platzierung, statt zusätzliche Sichtbarkeit zu gewinnen, und der eigene Algorithmus des Portals bestraft diese Praxis oft, statt sie zu belohnen. Dieselbe Dynamik spielt sich auf der eigenen Website einer Agentur und in allgemeinen Suchergebnissen ab: nahezu doppelter Inhalt für dieselbe Immobilie verwässert die Ranking-Stärke der Seite, statt sie zu vervielfachen.
Bestände ehrlich verwalten
Die Lösung ist meist eine Frage der Disziplin, nicht der Technik. Ein einziges kanonisches Inserat pro Einheit, aktuell gehalten statt erneut veröffentlicht, mit einem klar angegebenen Preis und einem Ansprechpartner, dient Käuferin, Portal und Agentur besser als mehrere konkurrierende Versionen derselben Information. Wo eine Einheit tatsächlich von mehr als einem Makler auf nicht exklusiver Basis vermarktet wird, ist der ehrliche Ansatz eine gemeinsame Listung oder eine klare Offenlegung, statt dass jede Partei so tut, als gäbe es die Inserate der anderen nicht. Regelmäßige Abgleiche eines Portfolios mit den eigenen Inseraten des Portals — Prüfung auf veraltete Einträge, abweichende Preise und unbeabsichtigte Duplikate — fangen das meiste davon ab, bevor eine Käuferin es tut.
Unser Marketingteam behandelt Inserate-Hygiene als Teil der Marketingarbeit, nicht als separate administrative Pflichtübung, denn das Vertrauen einer Käuferin in ein einzelnes Inserat wird dadurch geprägt, ob jedes andere Inserat für dasselbe Gebäude so wirkt, als sei es von jemandem verwaltet worden, der weiß, was er tut. Diese Disziplin zählt genauso, sobald ein Projekt vom Off-Plan-Marketing zu den Wiederverkaufs- und Vermietungsinseraten übergeht, die ihm auf den offenen Markt folgen.
