Найдите популярный дом на любом крупном портале недвижимости, и часто окажется, что один и тот же объект выставлен несколько раз — разные агенты, иногда разные цены, порой разные фотографии одной и той же, несомненно, квартиры. Каждое отдельное объявление могло быть создано добросовестно. Совокупный эффект для покупателя, портала и вовлечённых агентов редко бывает хорош для кого-либо.
Почему дубли вообще возникают
Дублирующиеся объявления редко являются намеренным мошенничеством; обычно это побочный продукт обычной практики. Владелец или застройщик передаёт один и тот же объект нескольким агентам на неэксклюзивной основе, и каждый агент выставляет его независимо. Агентство переразмещает устаревшее объявление, чтобы обновить его позицию в результатах поиска портала, создавая второе активное объявление рядом с первым вместо обновления оригинала. Объект переходит от одного агента к другому, а старое объявление так и не снимают. Ничто из этого не требует злого умысла, но всё это создаёт одну и ту же видимую проблему: один и тот же физический объект предстаёт перед покупателем как несколько разных возможностей.
Цена доверия для покупателя
Покупатель, находящий один и тот же объект по двум разным ценам у двух разных агентов, не делает вывод, что оба объявления просто устарели по-разному, — он делает вывод, что как минимум одной из цен, или одному из агентов, нельзя доверять полностью, и этот скептицизм обычно закрепляется за платформой и рынком в целом, а не только за конкретным объявлением. Противоречивая информация в первой точке контакта — странное место для потери доверия покупателя, но это происходит постоянно, причём ещё до того, как у агента появился шанс реально продемонстрировать свою ценность.
Цена в ранжировании на портале и в поиске
Порталы обычно не хотят, чтобы дублирующиеся объекты засоряли их результаты, и у большинства есть какой-то механизм — автоматический или ручной — для подавления, объединения или понижения в приоритете объявлений, которые выглядят как дубли друг друга. Агентство, ведущее несколько почти идентичных объявлений об одном объекте, конкурирует само с собой за место вместо того, чтобы получить дополнительную видимость, и собственный алгоритм портала часто наказывает эту практику, а не вознаграждает её. Та же динамика проявляется на собственном сайте агентства и в общих результатах поиска: почти дублирующийся контент об одном и том же объекте размывает силу ранжирования страницы, а не умножает её.
Честное управление портфелем
Решение — это в основном вопрос дисциплины, а не техники. Одно каноническое объявление на объект, поддерживаемое актуальным, а не переразмещаемое, с одной чётко указанной ценой и одной точкой контакта, служит покупателю, порталу и агентству лучше, чем несколько конкурирующих версий одной и той же информации. Там, где объект действительно продвигается более чем одним агентом на неэксклюзивной основе, честный подход — совместный листинг или чёткое раскрытие информации, а не притворство каждой стороны, что объявлений остальных не существует. Регулярные аудиты портфеля по сравнению с собственными объявлениями портала — проверка устаревших записей, несовпадающих цен и непреднамеренных дублей — выявляют большую часть этого раньше, чем это сделает покупатель.
Наша маркетинговая команда относится к гигиене объявлений как к части маркетинговой работы, а не как к отдельной административной рутине, потому что доверие покупателя к конкретному объявлению формируется тем, выглядит ли каждое другое объявление того же здания так, будто им управлял человек, знающий своё дело. Эта дисциплина важна не меньше, когда проект переходит от маркетинга на стадии котлована к объявлениям о перепродаже и аренде, которые следуют за ним на открытый рынок.
